Heizungstausch als Vermieter: 10 % Umlage nur mit Förderung – und die CO₂-Frage ab 2028

Bauen Sie eine geförderte Heizung ein, dürfen Sie 10 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen – nach Abzug der Fördermittel und von pauschal 15 % für Erhaltung, gedeckelt bei 0,50 € pro m² und Monat. Eine neue Öl- oder Gasheizung ist wieder erlaubt, bekommt aber keine Förderung. Und ab 2028 tragen Sie die Hälfte ihrer CO₂-Kosten.

Die Regel nach § 559e

Seit dem 29.07.2026 gilt § 559e BGB in neuer Fassung. Die 10 % gibt es nur, wenn zwei Dinge zusammenkommen. Die Heizung erfüllt die Fördervoraussetzungen dem Grunde nach. Und Sie nehmen die Förderung auch in Anspruch.

„Dem Grunde nach“ heißt: Die Anlage muss so geplant sein, dass sie gefördert werden könnte. Eine neue Öl- oder Gasheizung erfüllt das nicht, denn fossile Heizungen fördert die KfW nicht.

Der Haken steht in der letzten Zeile. Wer auf die Förderung verzichtet, um sie nicht abziehen zu müssen, fällt auf 8 % zurück. Ohne Förderung keine 10 %.

Unsere Beispielrechnung

Beispiel: vermietetes Einfamilienhaus, Baujahr 1972, 120 m² Wohnfläche, Tausch auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Für eine solche Anlage nennt enerix 25.000–35.000 € mit Einbau (Stand September 2026). Wir rechnen beide Enden der Spanne und setzen nur die Grundförderung von 30 % an.

In beiden Fällen entscheidet die Kappungsgrenze: höchstens 60 € im Monat mehr. Nebenkosten wie Elektrik oder neue Heizkörper sind nicht eingerechnet. Die genaue Berechnung für Ihr Haus gehört in die Mietrechtsberatung.

Im Mehrfamilienhaus gilt die Grenze für jede Wohnung nach ihrer eigenen Fläche. Unsere Beispielrechnung für sechs Wohnungen mit je 70 m²: höchstens 0,50 € × 70 m² × 12 Monate = 420 € je Wohnung und Jahr, zusammen 2.520 €.

Förderung: Reihenfolge und Grenzen

Die Förderung der Heizung läuft über die KfW. Die Reihenfolge entscheidet, ob der Zuschuss kommt:

1. Bestätigung zum Antrag – sie stellt ein Energieeffizienz-Experte oder ein Fachunternehmen aus.
2. Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung, die ihn an die Förderzusage koppelt.
3. Antrag in „Meine KfW“, bevor die Arbeiten beginnen. Welcher Fördersatz gilt, entscheidet das Antragsdatum.

Im Mehrfamilienhaus sind mehr Kosten förderfähig. Bis zum 31.01.2027 zählen für Wohnung eins 28.000 €, für die Wohnungen zwei bis sechs je 15.000 € und ab Wohnung sieben je 8.000 €. Unsere Beispielrechnung für sechs Wohnungen ergibt 103.000 € förderfähige Kosten. Danach sinkt der Betrag für Wohnung eins jedes halbe Jahr um 750 €: 27.250 € gelten ab dem 01.02.2027, 26.500 € ab dem 01.08.2027.

Der Einkommensbonus der KfW hilft nur bei der Wohnung, die Sie selbst bewohnen. Für vermietete Wohnungen spielt er keine Rolle.

Die Alternative: neue Öl- oder Gasheizung

Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-%-Regel ist weg, eine neue rein fossile Heizung darf wieder eingebaut werden. Für Vermieter hat das einen Preis, der erst in einigen Jahren sichtbar wird.

Die neue Aufteilung gilt für Öl-, Gas- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut wurden. Bei ihnen tritt sie an die Stelle des Stufenmodells, das für alle anderen Mietwohnungen bleibt. Wie viel bei einem neuen Kessel umlegbar ist, wenn der Erhaltungsanteil konkret ermittelt werden muss, klären Sie im Einzelfall mit einer Mietrechtsberatung.

Was die CO₂-Regel in Euro bedeutet

Unsere Beispielrechnung: Das Haus verbraucht 20.000 kWh Erdgas im Jahr. Der CO₂-Preis von 2026 liegt bei 55–65 € je Tonne; auf eine Kilowattstunde Erdgas entfallen damit 1,31–1,55 ct. Daraus ergeben sich 262–310 € CO₂-Kosten im Jahr, die Hälfte davon wären 131–155 €. Auf Heizöl macht derselbe Preis 17,34–20,50 ct je Liter aus.

Das ist der Stand von heute. Auch für 2027 bleibt es laut Kabinettsentwurf bei dieser Spanne. Ab 2028 bestimmt im EU-Emissionshandel der Markt den Preis – genau ab dem Jahr, in dem für neue Kessel die Hälfte gilt.

Eine belastbare Prognose gibt es nicht, und die Netzentgelte kommen in dieser Rechnung noch dazu. Was Bio-Brennstoffe ab 2029 kosten werden, nennt keine unserer Quellen – deshalb rechnen wir hier nicht weiter.

Drei Fragen an das Angebot

1. Welche Förderung ist eingerechnet? Ein Einkommensbonus gehört für vermietete Wohnungen nicht in die Rechnung. Steht er trotzdem drin, ist der Eigenanteil zu niedrig angesetzt.
2. Welche Nebenkosten fehlen? enerix nennt für den Altbau diese Spannen: Elektrik 500–2.000 €, neue Heizkörper 1.000–3.000 €, hydraulischer Abgleich 500–1.000 €, Entsorgung der Altanlage 500–2.000 €.
3. Wann wird getauscht? Ein Termin außerhalb der Heizperiode erspart Ihren Mietern kalte Räume während des Umbaus.

Was für Vermieter am Ende zählt

• Anschaffung: Für die Wärmepumpe nennt enerix 25.000–35.000 €. Für einen Gas-Brennwertkessel im Einfamilienhaus nennt co2online 6.000–9.000 € mit Einbau (Stand Mai 2026), 42watt 8.500–16.000 € (Stand August 2026).
• Förderung: Die Wärmepumpe bekommt sie, der fossile Kessel nicht.
• Miete: Die Umlage der Wärmepumpe ist gedeckelt, beim Kessel hängt sie am konkret ermittelten Erhaltungsanteil.
• Laufende Last: Mit dem neuen Kessel zahlen Sie ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten Ihrer Mieter mit, ab 2029 auch Mehrkosten für den Bio-Anteil.

Welche Heizung zu Ihrem Haus passt, hängt an Gebäude, Heizkörpern und Budget. Wie lange Ihre Mieter beim Tausch ohne Wärme sind und was Sie vorher klären sollten, steht im Beitrag Sanieren, während Mieter wohnen.

Kein Rechtsrat: Wie Sie die Mieterhöhung nach einem Heizungstausch berechnen und begründen, prüft im Einzelfall eine Mietrechtsberatung. Technik, Ablauf und Förderantrag klären Sie mit dem Fachbetrieb.