Sanieren, während Mieter wohnen: Was von außen geht und was in die Wohnung muss

Am leichtesten planbar sind Maßnahmen, die außerhalb der Wohnungen stattfinden: oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Heizungsrohre im Keller, die Fassade von außen. Fenster, Heizkörper und der Heizungstausch greifen in den Alltag Ihrer Mieter ein und brauchen mehr Vorlauf. Welche Reihenfolge zu Ihrem Haus passt, zeigt eine Energieberatung mit Sanierungsfahrplan.

Drei Fragen vor jeder Maßnahme

Gebäudezustand: Welche Bauteile brauchen in den nächsten Jahren ohnehin Instandhaltung? Dort lässt sich Effizienz am einfachsten mitnehmen, weil Gerüst, Handwerker und Baustelle sowieso kommen.

Nutzung: Wer wohnt wie? Eine Wohnung, die zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht, ist der beste Zeitpunkt für Arbeiten in den Räumen. Wer Mieterwechsel kommen sieht, kann Maßnahmen darauf legen.

Eingriff: Muss jemand in die Wohnung, und wie lange? Davon hängt ab, wie viel Abstimmung eine Maßnahme braucht und wie früh Sie damit anfangen müssen.

Maßnahmen nach Eingriff sortiert

Die Haken stehen im Kleingedruckten. Die Heizungsoptimierung fördert das BAFA nur in Gebäuden mit höchstens fünf Wohneinheiten. Der Wärmeerzeuger muss älter als zwei Jahre sein, ein Öl- oder Gaskessel darf höchstens 20 Jahre alt sein.

Beispiel: ein Plan nach Eingriff

Wie das zusammenpasst, zeigt ein ausgedachtes Beispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1966, fünf Wohnungen, Gaskessel im Keller. Mit fünf Wohnungen liegt es gerade noch innerhalb der Grenze für die Heizungsoptimierung. Es ist kein Muster für jedes Haus, sondern eine Denkweise.

1. Zuerst, was niemand merkt: Rohre im Keller dämmen, oberste Geschossdecke und Kellerdecke dämmen. Dafür muss niemand in eine Wohnung.
2. Dann, was nur kurz stört: der hydraulische Abgleich, mit einem Termin je Wohnung.
3. Bei Mieterwechsel: Heizkörper in der frei werdenden Wohnung tauschen.
4. Wenn die Fassade ohnehin fällig ist: Dämmung mit dem Gerüst, das sowieso kommt – und Fenster im selben Zug, damit beides zueinander passt.
5. Die Heizung zuletzt und außerhalb der Heizperiode: Bis dahin ist der Wärmebedarf gesunken, und die Ankündigung hatte genug Vorlauf.

Ob diese Reihenfolge für Ihr Haus taugt, zeigt erst der Sanierungsfahrplan. Fällt der Kessel vorher aus, ändert sich die Lage ohnehin.

Heizungstausch: Tage ohne Wärme einplanen

Laut Zukunft Altbau bleibt ein Einfamilienhaus beim Wechsel auf eine Wärmepumpe in der Regel zwei bis drei Tage ohne Heizung. Bei umfangreicheren Arbeiten ist es rund eine Woche. Die Empfehlung dort: außerhalb der Heizperiode tauschen.

Für Mehrfamilienhäuser nennt die Quelle keine Dauer. Das klären Sie mit dem Fachbetrieb, bevor Sie Termine an Ihre Mieter geben. Hängt auch das Warmwasser an der Heizung, kann es in dieser Zeit ebenfalls fehlen.

Ankündigen, abstimmen, festhalten

Modernisierungen müssen Sie Ihren Mietern vorher ankündigen. Form, Frist und Inhalt regelt das Mietrecht, ebenso die Frage, was Mieter dulden müssen. Lassen Sie die Ankündigung prüfen, bevor sie verschickt wird – das ist eine Aufgabe für die Mietrechtsberatung, nicht für den Fachbetrieb.

Neben dem Recht gibt es die Praxis. Diese Punkte sollten Ihre Mieter vor Baubeginn kennen:

• in welchem Zeitraum gearbeitet wird und welche Räume betroffen sind,
• an welchen Tagen Heizung oder Warmwasser abgestellt werden,
• ob Möbel von Fenstern oder Heizkörpern abgerückt werden müssen,
• wer auf der Baustelle Ansprechpartner ist.

Fotografieren Sie Räume und Bauteile vor Beginn der Arbeiten. Das hilft bei späteren Fragen zu Schäden. Und es erleichtert die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Modernisierung, die für die Umlage zählt.

Die CO₂-Stufe als Planungsgröße

Solange im Haus mit Öl oder Gas geheizt wird, teilen Sie die CO₂-Kosten mit Ihren Mietern. Maßstab ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes je m² Wohnfläche und Jahr. Den Ausstoß weist Ihr Brennstofflieferant auf der Rechnung aus.

Das Stufenmodell gilt seit dem Abrechnungsjahr 2023. Laut Deutschem Mieterbund tragen Mieter im Schnitt 73 % der CO₂-Kosten. Für Öl- und Gaskessel, die erst nach dem 29.07.2026 neu eingebaut wurden, gilt ab 2028 eine eigene Regel; sie steht im Beitrag Heizungstausch als Vermieter.

Unsere Beispielrechnung zeigt die Größenordnung: Bei 20.000 kWh Erdgas im Jahr und dem CO₂-Preis von 2026 fallen 262–310 € CO₂-Kosten an. Liegt das Haus in Stufe 6, also bei 32 bis unter 37 kg, tragen Sie davon 131–155 €.

Heute ist das überschaubar. Ab 2028 entsteht der Preis am Markt des europäischen Emissionshandels; Vorhersagen dazu gibt es nicht. Jede Maßnahme, die den Ausstoß je m² senkt, kann Ihr Haus eine Stufe tiefer bringen – mit einer Wärmepumpe entfallen die CO₂-Kosten aus dem Brennstoff ganz.

Energieberatung: der Plan für das ganze Haus

Auch Eigentümer vermieteter Wohngebäude bekommen einen Zuschuss für die Energieberatung. Er deckt die Hälfte des Honorars: bis zu 650 €, wenn das Haus eine oder zwei Wohnungen hat, und bis zu 850 € bei drei und mehr. Beantragt wird vor dem Beratungsvertrag; zunächst zahlen Sie das volle Honorar. Die Förderrichtlinie läuft am 31.12.2026 aus; ob danach eine neue kommt, ist offen.

Das Ergebnis ist ein Sanierungsfahrplan mit Maßnahmenpaketen in einer Reihenfolge, die zum Haus passt. Legen Sie ihn neben Ihren Instandhaltungsplan und neben die absehbaren Mieterwechsel. Dann sehen Sie, welche Pakete von außen gehen und welche zu einem Leerstand passen.

Steht eine Neuvermietung an, legen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor. Effizienzklasse und Energiekennwert gehören in die Anzeige, wenn ein Ausweis vorliegt. Laut Haufe ist ab 2027 vorgesehen, den Ausweis auch beim Verlängern eines Mietvertrags vorzulegen.

Mietrechtliche Fragen wie Ankündigung, Duldung oder Mieterhöhung beantwortet diese Seite nicht für den Einzelfall. Dafür ist eine Mietrechtsberatung da; der Fachbetrieb kümmert sich um Technik, Ablauf und Förderung.