Modernisierungsumlage: 8 % auf die Miete – ohne Erhaltung, ohne Fördergeld

Nach einer energetischen Modernisierung darf die Jahresmiete einer Wohnung um 8 % der auf sie entfallenden Kosten wachsen. Der Haken: Was ohnehin für die Instandhaltung fällig war, zählt nicht mit, öffentliche Zuschüsse auch nicht. Und eine Kappungsgrenze bremst die Erhöhung, egal wie teuer die Maßnahme war.

Die Regel in Kurzform

Grundlage ist § 559 BGB. Gemeint sind Arbeiten, die im Haus dauerhaft Energie sparen: Dämmung, neue Fenster, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Kosten werden auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Auf den Anteil einer Wohnung wirkt der Satz von 8 % im Jahr.

Für die Heizung gilt eine eigene Regel mit 10 %. Was dort anders läuft, steht im Beitrag Heizungstausch als Vermieter.

Haken 1: Was ohnehin fällig war, zahlen Sie

Die Fassade bröckelt, die Fenster klemmen, das Dach ist undicht. Wer in so einer Lage modernisiert, erledigt nebenbei Instandhaltung. Dieser Anteil wird geschätzt und abgezogen, bevor die 8 % greifen.

Für die Planung ist das kein Nachteil, sondern ein Wegweiser. Den Erhaltungsanteil tragen Sie in jedem Fall, mit oder ohne Dämmung. Die eigentliche Frage lautet also: Was kostet die energetische Variante zusätzlich – und wie viel davon kommt über die Miete zurück?

Deshalb gehören Instandhaltungsplan und Energieplan auf einen Tisch. Steht in den nächsten Jahren ohnehin ein Gerüst an der Fassade, sollte die Dämmung gleich mitgeplant werden. Ein zweites Gerüst wenige Jahre später bezahlen Sie ein zweites Mal.

Haken 2: Fördergeld senkt die Basis

Öffentliche Zuschüsse dürfen Sie nach § 559a BGB nicht in die Umlage einrechnen. Nehmen Sie ein zinsverbilligtes Darlehen, sinkt die Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.

Das klingt, als würde sich Förderung für Vermieter nicht rechnen. So einfach ist es nicht. Der Zuschuss fließt einmal, die geringere Umlage wirkt Jahr für Jahr. Was überwiegt, hängt an den Kosten, an der Kappungsgrenze und daran, wie lange Sie das Haus halten wollen.

Ein Fall ist eindeutig: Liegt die Erhöhung auch nach Abzug des Zuschusses noch über der Kappungsgrenze, ändert der Zuschuss an der zulässigen Mieterhöhung nichts. Dann ist er für Sie ein reiner Vorteil.

Was die Förderung für Ihr Haus hergibt

Das BAFA bezuschusst seit dem 21.07.2026 Arbeiten an der Gebäudehülle, Lüftungsanlagen und die Heizungsoptimierung mit 15 % der förderfähigen Ausgaben. Den Antrag dürfen alle Investoren stellen, auch private Vermieter. Das Haus muss ein Bestandsgebäude sein, dessen Bauantrag mindestens fünf Jahre zurückliegt.

Wie viel gefördert wird, begrenzen Höchstgrenzen je Gebäude und Kalenderjahr:

Unsere Beispielrechnung für sechs Wohnungen ohne Fahrplan: 30.000 € für die erste und 75.000 € für die fünf weiteren, zusammen 105.000 € förderfähige Ausgaben im Jahr. Der Zuschuss liegt damit bei höchstens 15.750 €.

Fehlt Geld für den Eigenanteil, bietet die KfW einen Ergänzungskredit an, der je Wohneinheit bis 120.000 € reicht. Vermieter kommen über das Programm 359 ohne Einkommensgrenze zum Zug, das Programm 358 ist selbstnutzenden Privatpersonen vorbehalten. Voraussetzung ist eine Zuschusszusage von höchstens 12 Monaten, deren Geld noch nicht geflossen ist.

Zwei Haken stecken in den Bedingungen. Mit Sanierungsfahrplan liegen die Grenzen höher, doch der Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit dem 21.07.2026 nur für den Teil der Kosten über der normalen Höchstgrenze. Und für die Heizungsoptimierung gibt es nur Geld, wenn das Haus nicht mehr als fünf Wohneinheiten hat – das Beispielhaus mit sechs Wohnungen ginge leer aus.

Kappungsgrenze: So rechnen Sie nach

Die Kappung gilt für alle Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren zusammen. Für den Überschlag genügen zwei Fragen: Wie groß ist die Wohnung? Lag die Miete bisher unter 7 € pro m²?

Unsere Beispielrechnung für eine Wohnung mit 70 m²:

• Bisherige Miete ab 7 € pro m²: höchstens 3 € × 70 m² = 210 € im Monat mehr.
• Bisherige Miete unter 7 € pro m²: höchstens 2 € × 70 m² = 140 € im Monat mehr.

Ergibt die 8-%-Rechnung mehr, gilt die Grenze. Ergibt sie weniger, gilt die 8-%-Rechnung. Wer Maßnahmen über mehrere Jahre verteilt, sollte wissen, wie viel Spielraum frühere Erhöhungen schon verbraucht haben.

Drei Irrtümer, kurz korrigiert

„Je teurer die Modernisierung, desto höher die Miete.“ Nur bis zur Kappungsgrenze. Jeder Euro darüber erhöht die zulässige Miete nicht mehr – er bleibt bei Ihnen.

„Jede Maßnahme hat ihre eigene Grenze.“ Nein. Wer in Etappen saniert, teilt sich den Spielraum der sechs Jahre. Die zweite Maßnahme kann deshalb weniger Mieterhöhung bringen als die erste.

„Was ich ohnehin reparieren muss, lege ich gleich mit um.“ Auch nicht. Der Erhaltungsanteil bleibt draußen, selbst wenn Reparatur und Dämmung in einem Auftrag stecken. Lassen Sie sich im Angebot getrennt ausweisen, was Instandhaltung ist und was Modernisierung.

Vor der Planung: fünf Klartext-Fragen

1. Was ist ohnehin fällig? Listen Sie auf, welche Bauteile in den nächsten Jahren Instandhaltung brauchen. Dort steckt der Erhaltungsanteil.
2. Welche Förderung nehmen Sie mit? Zuschüsse senken die umlagefähigen Kosten. Ihren Vorteil schmälern sie nicht, wenn die Kappung ohnehin greift.
3. Wo liegt die Kappung je Wohnung? Fläche und bisherige Miete entscheiden über 2 € oder 3 € je m².
4. Was merken die Mieter? Arbeiten von außen sind leichter zu planen als Arbeiten in den Wohnungen. Mehr dazu im Beitrag Sanieren, während Mieter wohnen.
5. Wer prüft die Mieterhöhung? Ankündigung und Erhöhungserklärung haben formale Anforderungen. Das gehört in eine Mietrechtsberatung.

Klartext zum Schluss

Die Modernisierungsumlage ist weder Selbstläufer noch Verlustgeschäft. Sie ist eine Rechnung mit drei Stellschrauben: Erhaltungsanteil, Förderung, Kappung. Wer alle drei vor dem ersten Angebot kennt, kann Umfang und Reihenfolge der Maßnahmen danach ausrichten.

Diese Seite erklärt die Regeln im Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Welcher Betrag in Ihrem Fall tatsächlich auf die Miete darf, klärt eine Mietrechtsberatung – am besten, bevor Sie die Modernisierung ankündigen.